Траншевая ипотека: риски и выгода нового кредитного продукта

Все о ипотеке

В начале 2023 года околонулевая ипотека, вероятно, уйдет в прошлое. Рассказываем об одном из продуктов, который призван ее заменить и постепенно набирает популярность — траншевой ипотеке.

Многие крупные застройщики в Москве, Петербурге и других городах России предлагают покупателям так называемую траншевую ипотеку. Это кредит на недвижимость, который выдается заемщику по частям и позволяет существенно снизить платежи — вплоть до 1 рубля в месяц.

Что такое траншевая ипотека?

Траншевая ипотека — это новая форма жилищного кредита, которая предполагает его разделение на несколько частей (траншей). Как правило, их бывает два — до ввода жилья и после его сдачи.

Причем формально транши — это чаще всего разные кредиты. Первый обычно составляет 15–30% общей необходимой суммы, поэтому финансовая нагрузка на заемщика на этом этапе получается небольшой.

Некоторые программы и вовсе предусматривают символический первый транш — всего 100 рублей. Тогда выплаты заемщика до завершения строительства дома ограничиваются одним рублем в месяц.

Второй транш заемщик получает после сдачи дома в эксплуатацию. Есть программы, в которых у каждой части кредита своя процентная ставка.

Что с правом собственности?

Право собственности на квартиру у покупателя возникает с момента уплаты первоначального взноса и получения первого транша.

Основная выгода траншевой ипотеки в том, что до сдачи дома в эксплуатацию проценты начисляются лишь на первый транш, а не на всю сумму кредита. В итоге заемщик меньше переплачивает.

Кроме того, во время «льготного» периода покупатели квартиры могут накопить определенную финансовую подушку. Эти деньги можно потратить на ремонт, аренду жилья или частично-досрочное погашение ипотеки.

Основные условия траншевой ипотеки:

  1. первая траншевая часть перечисляется сразу после заключения договора долевого участия;
  2. последний транш клиент должен получить до того момента, когда дом введут в эксплуатацию.
  3. первоначальный взнос должен составлять не меньше 15% от стоимости приобретаемого жилья;
  4. количество траншей может быть от двух до пяти, это решается с каждым покупателем индивидуально.
  5. Сумма каждого транша также определяется персонально для клиента, в зависимости от цены квартиры и его финансовых возможностей;

Плюсы ипотеки траншами

«Плюс продукта в минимальных расходах заёмщика на этапе строительства ипотечной квартиры. По замыслу разработчиков первый транш по жилищному займу, который идет в рамках ипотеки от банка к застройщику, совсем небольшой, к примеру, 100 рублей. Обслуживание такого долга удобно людям, ведь они платят символический рубль.

  • Минимальные переплаты. Условия примерно уравниваются с действующими при покупке сданного объекта или вторичного жилья, но уже после въезда в квартиру.
  • Право собственности. Квартира закрепляется за заемщиком по обычным правилам.
    В интересах застройщика быстрее завершить строительство. Чем дольше будет строиться дом, тем дольше застройщик и банк не увидят своих денег, так как в месяц заемщик платит по договору мизерные суммы. При классическом кредитовании компания может годами растягивать стройку.
  • Цена квартиры замораживается. При росте рыночной стоимости квартиры не вырастет в цене.
  • Финансовая экономия. На время строительства выплачивается незначительная сумма, что позволяет копить деньги для погашения от 1 до 3 лет и спокойно снимать жилье.
См. также:  Выплата ипотеки при отсутствии денег

Минусы ипотеки траншами

Но есть и минусы, куда без них. Из-за процентов покупатель может довольно много переплатить, что в конце невыгодно.

  • Риск того, что застройщик не справится с обязательствами.
  • Некоторые застройщики ипотеку за 1 рубль с другими скидками не суммируют.
  • Ограниченное количество компаний, предлагающих программу.
  • Повышенный первый взнос, который может превышать 15%.
  • Льготная программа распространяется не на все объекты или может вовсе не работать.
  • Если растет спрос, значит, может начаться инфляционный рост цен на недвижимость, что утяжелит в последующем обслуживание кредита.

Стоит ли оформлять ипотеку траншами или нет?

Подводя итог, можно сказать, что траншевая ипотека достаточно выгодна и для тех, кто приобретает жилье на перепродажу, и для личного пользования. Но следует учитывать возможные риски и ответственно отнестись к выбору компании и программы.

Программа разработана не только для заемщиков, но и для застройщиков. С ее помощью строительные компании привлекают внимание клиентов. Ипотека траншами сокращает размер переплаты, к тому же некоторые застройщики предлагают скидки клиентам.

«Траншевая ипотека на квартиру выглядит крайне привлекательно для тех, кто пока снимает жилье, а не живет «с бабушкой, мамой и 5 кошками». Потому что вы можете начать платить по ипотеке только переехав в новый дом. В этом кроются и главные камни для тех, кто плохо учил в школе математику. Тело кредита не уменьшается за время между первым и дальнейшими траншами. А вот проценты капают. Так что ваш платеж будет больше, и переплатите вы больше (на 15-20% минимум).

Валерия Усканова

Финансовый аналитик. Имею высшее экономическое образование. В 2020 году окончила Московский гуманитарно-экономический университет. 5 лет работала в банке ведущим кредитным специалистом. Являюсь независимым экспертом в области кредитования.

Оцените автора
Money Moment