В начале 2023 года околонулевая ипотека, вероятно, уйдет в прошлое. Рассказываем об одном из продуктов, который призван ее заменить и постепенно набирает популярность — траншевой ипотеке.
Многие крупные застройщики в Москве, Петербурге и других городах России предлагают покупателям так называемую траншевую ипотеку. Это кредит на недвижимость, который выдается заемщику по частям и позволяет существенно снизить платежи — вплоть до 1 рубля в месяц.
Что такое траншевая ипотека?
Траншевая ипотека — это новая форма жилищного кредита, которая предполагает его разделение на несколько частей (траншей). Как правило, их бывает два — до ввода жилья и после его сдачи.
Причем формально транши — это чаще всего разные кредиты. Первый обычно составляет 15–30% общей необходимой суммы, поэтому финансовая нагрузка на заемщика на этом этапе получается небольшой.
Некоторые программы и вовсе предусматривают символический первый транш — всего 100 рублей. Тогда выплаты заемщика до завершения строительства дома ограничиваются одним рублем в месяц.
Второй транш заемщик получает после сдачи дома в эксплуатацию. Есть программы, в которых у каждой части кредита своя процентная ставка.
Что с правом собственности?
Право собственности на квартиру у покупателя возникает с момента уплаты первоначального взноса и получения первого транша.
Основная выгода траншевой ипотеки в том, что до сдачи дома в эксплуатацию проценты начисляются лишь на первый транш, а не на всю сумму кредита. В итоге заемщик меньше переплачивает.
Кроме того, во время «льготного» периода покупатели квартиры могут накопить определенную финансовую подушку. Эти деньги можно потратить на ремонт, аренду жилья или частично-досрочное погашение ипотеки.
Основные условия траншевой ипотеки:
- первая траншевая часть перечисляется сразу после заключения договора долевого участия;
- последний транш клиент должен получить до того момента, когда дом введут в эксплуатацию.
- первоначальный взнос должен составлять не меньше 15% от стоимости приобретаемого жилья;
- количество траншей может быть от двух до пяти, это решается с каждым покупателем индивидуально.
- Сумма каждого транша также определяется персонально для клиента, в зависимости от цены квартиры и его финансовых возможностей;
Плюсы ипотеки траншами
«Плюс продукта в минимальных расходах заёмщика на этапе строительства ипотечной квартиры. По замыслу разработчиков первый транш по жилищному займу, который идет в рамках ипотеки от банка к застройщику, совсем небольшой, к примеру, 100 рублей. Обслуживание такого долга удобно людям, ведь они платят символический рубль.
- Минимальные переплаты. Условия примерно уравниваются с действующими при покупке сданного объекта или вторичного жилья, но уже после въезда в квартиру.
- Право собственности. Квартира закрепляется за заемщиком по обычным правилам.
В интересах застройщика быстрее завершить строительство. Чем дольше будет строиться дом, тем дольше застройщик и банк не увидят своих денег, так как в месяц заемщик платит по договору мизерные суммы. При классическом кредитовании компания может годами растягивать стройку. - Цена квартиры замораживается. При росте рыночной стоимости квартиры не вырастет в цене.
- Финансовая экономия. На время строительства выплачивается незначительная сумма, что позволяет копить деньги для погашения от 1 до 3 лет и спокойно снимать жилье.
Минусы ипотеки траншами
Но есть и минусы, куда без них. Из-за процентов покупатель может довольно много переплатить, что в конце невыгодно.
- Риск того, что застройщик не справится с обязательствами.
- Некоторые застройщики ипотеку за 1 рубль с другими скидками не суммируют.
- Ограниченное количество компаний, предлагающих программу.
- Повышенный первый взнос, который может превышать 15%.
- Льготная программа распространяется не на все объекты или может вовсе не работать.
- Если растет спрос, значит, может начаться инфляционный рост цен на недвижимость, что утяжелит в последующем обслуживание кредита.
Стоит ли оформлять ипотеку траншами или нет?
Подводя итог, можно сказать, что траншевая ипотека достаточно выгодна и для тех, кто приобретает жилье на перепродажу, и для личного пользования. Но следует учитывать возможные риски и ответственно отнестись к выбору компании и программы.
Программа разработана не только для заемщиков, но и для застройщиков. С ее помощью строительные компании привлекают внимание клиентов. Ипотека траншами сокращает размер переплаты, к тому же некоторые застройщики предлагают скидки клиентам.
«Траншевая ипотека на квартиру выглядит крайне привлекательно для тех, кто пока снимает жилье, а не живет «с бабушкой, мамой и 5 кошками». Потому что вы можете начать платить по ипотеке только переехав в новый дом. В этом кроются и главные камни для тех, кто плохо учил в школе математику. Тело кредита не уменьшается за время между первым и дальнейшими траншами. А вот проценты капают. Так что ваш платеж будет больше, и переплатите вы больше (на 15-20% минимум).
